توقع الخبير الاقتصادي، هاني توفيق، أن يشهد القطاع العقاري في مصر مرحلة ركود يصاحبها الدخول في مرحلة “الفقاعة العقارية”، قائلا إن “الأسعار حاليا تتضمن مكونا ضخما للفائدة يبلغ 32٪ سنوياً لمدة 10 سنوات”.
وأثارت تصريحات توفيق جدلا واسعا تردد صداه على مواقع التواصل الاجتماعي وبين خبراء الاقتصاد الذين اختلف بعضهم حول الأمر.
وتوقع أنه في حال تحقيق هدف خفض الفائدة إلى 16% بحلول عام 2026، قد يشهد القطاع انخفاضاً حاداً في الأسعار.
وتابع أنه “وبالنسبة لأصحاب المصالح من الخبراء العقاريين، والسماسرة، وغيرهم الذين يدعون أن مصر تحتاج 2.5 مليون وحدة جديدة سنوياً، اسألهم: كام واحد من الـ2.5 مليون شاب يقدر على 5 و10 مليون للشقة!! حضراتكم مش عايشين معانا !!!”.
ما هي الفقاعة العقارية؟
الفقاعة العقارية هي ظاهرة اقتصادية تحدث عندما ترتفع أسعار الأصول العقارية بشكل غير مستدام نتيجة لتوقعات مبنية على أساس مبالغ فيه أو سياسات نقدية غير متوازنة.
يمكن أن تظهر الفقاعة العقارية في صورتين:
- التقديرات المبالغ فيها للأصول: يحدث ذلك عندما يتم تقدير قيمة الأصول العقارية بشكل مبالغ فيه بسبب تمويل مفرط أو نقص في الضوابط النقدية، كما شهدنا في أزمات مالية سابقة.
- ارتفاع التضخم واضطرابات أسعار الصرف: في الدول النامية مثل مصر، قد يرتفع سعر العقارات كملاذ آمن للتحوط ضد التضخم والاضطرابات في أسعار الصرف.
أسباب الأزمة في السوق العقاري المصري:
يرى بعض الخبراء أن الأسباب التي أدت إلى أزمة في القطاع العقاري المصري قد تشمل:
- ارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه: ارتفعت أسعار الوحدات السكنية بشكل كبير بسبب أزمة سعر الصرف والتضخم، مما تسبب في تباين كبير بين الأسعار الحقيقية والأسعار المبالغ فيها.
- ارتفاع أسعار الفائدة: الفائدة المرتفعة، التي وصلت إلى 29%، تزيد من تكلفة التمويل، مما يؤدي إلى رفع أسعار العقارات بشكل غير مستدام.
- تأخر التعويم وعدم استقرار سعر الصرف: تسبب في تشوهات في عملية التسعير، مما رفع أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه.
توقعات حدوث الفقاعة العقارية:
يشير الخبراء إلى أن الفقاعة العقارية قد تحدث إذا انخفضت عائدات المبيعات عن تكاليف الاقتراض، وهو ما لم يحدث حتى الآن في مصر. في حال انخفضت الإيرادات بينما تبقى تكاليف الاقتراض مرتفعة، قد تبدأ الشركات في الاستدانة بضمان الأصول، مما قد يؤدي إلى انتقال الفقاعة من القطاع العقاري إلى القطاع المالي.
ومع ذلك، يعتقد الخبراء أن السوق العقاري في مصر قد يكون محمياً من الفقاعة بسبب:
- عدم النضج الكامل للسوق: السوق العقاري في مصر ليس ناضجاً بشكل كافٍ ولا يخضع لآليات العرض والطلب بشكل كامل.
- زيادة المعروض: رغم زيادة المعروض، من غير المتوقع حدوث انهيار في الأسعار كما شهدنا في السنوات الماضية. قد تقتصر الأزمة على انخفاض الأسعار بشكل أقل من المتوقع.
- استهداف الأسواق الخارجية: تسعى الحكومة إلى جذب الاستثمارات الأجنبية والعربية، كما في مشروع رأس الحكمة، مما قد يؤثر إيجابياً على السوق العقاري.
